La Resolución Contractual del Contrato de Compraventa ante la Dudosa Posibilidad de Obtener la Licencia de Primera Ocupación.

La celebración de contratos de compraventa implica la sujeción y sometimiento a diversas cláusulas de condiciones esenciales, penalizaciones, etc, que pueden ser incluidas en el contrato suscrito por las partes. Sin embargo, a través de la Sentencia dictada por la Sala 1ª del Tribunal Supremo, 537/2012 de 10 de septiembre, obtenemos la certeza de que pueden existir condiciones esenciales para la formalización del contrato que las partes o, en su caso, los jueces, han de apreciar aunque éstas no hubieren sido recogidas en el contrato.

En el ejemplo objeto de la presente entrada, el Tribunal Supremo, pacificando las diversas opiniones jurisprudenciales sostenidas por las Audiencias Provinciales, estimó el requerimiento de resolución contractual instado por la parte compradora de un inmueble ante la posibilidad de que la promotora que vendía el inmueble pudiera obtener la licencia de primera ocupación.

Como decíamos, se venía encontrando diversas posiciones de las Audiencias Provinciales ante el mismo planteamiento, exigiendo unas la indispensable inclusión en el contrato de la necesidad de obtener la licencia de primera ocupación so pena de que la parte compradora se viera legitimada a instar la resolución contractual. Sin embargo, otra corrientes jurisprudencial, avalada finalmente por el Supremo, encontró irrelevante el hecho de que dicha esencialidad fuera expresamente prevista en el contrato, sino que dicha esencialidad, atendidas las circunstancias concretas, se encuentra implícita en el contrato. Y es que, no debemos olvidar, que la no obtención de la licencia de primera ocupación supondría la imposibilidad de entrega de la vivienda, lo que sí es a todas luces elemento esencial para la consumación del contrato de compraventa, como es la entrega de la cosa.

Sin embargo lo anterior, ha de tenerse en cuenta, así mismo, que la parte vendedora tiene la posibilidad de probar que la no obtención de la licencia de primera ocupación es fruto de una mera dilación administrativa, y que por ende, es perfectamente posible obtenerla, lo cual dejaría vacío de contenido el requerimiento resolutorio. Dicha prueba, por tanto, es soportada por la parte vendedora, la cual tramita y solicita dicha licencia.

Por tanto, las razones de Justicia material que amparan los intereses de ambas partes en un contrato, conducen a los juzgadores a entender aplicadas a los efectos del mismo condiciones, o incluso cláusulas podríamos entender, que expresamente no se encuentran recogidas en el contrato; a los efectos de evitar desequilibrio de intereses entre las partes contratantes.

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