El Establecimiento de Domicilio Social en una Vivienda como Causa de Resolución de Contrato de Arrendamiento por Cesión Inconsentida.

Resulta omnipresente en todo contrato arrendaticio la cláusula que supedita a la aquiescencia del propietario arrendador la cesión de la vivienda a un tercero por parte del arrendatario. Es una garantía común en favor del propietario que protege el uso de la vivienda contra los deseos de su dueño, a quien le corresponde la elección del inquilino en su propiedad.

Como suele suceder, sin embargo, la realidad social encuentra recovecos y esquinas oscuras donde la ley no se pronuncia expresamente, sometiendo la solución de un conflicto a la interpretación de jueces y tribunales. Sobre este tema concreto que procedemos a analizar, ha existido durante largo tiempo una división de opiniones entre nuestras Audiencias Provinciales, hasta que se ha establecido la unificación de doctrina por parte del Tribunal Supremo mediante Sentencia de la Sala de lo Civil de 13 de Noviembre de 2012. 

En el procedimiento que dio lugar a la publicación de la referenciada Sentencia, se discutía la posibilidad de resolver el contrato de arrendamiento por parte del arrendador y propietario del inmueble como consecuencia de la cesión inconsentida que había realizado el arrendatario, quien había permitido a su hijo establecer dicha vivienda como domicilio social de su sociedad. 

El procedimiento encontró distintas opiniones en primera instancia y en apelación, debido a la diversidad de corrientes jurisprudenciales que al respecto se venían pronunciando, tal y como apuntábamos anteriormente. Dicha divergencia de opiniones jurisprudenciales radicaba en el criterio para establecer qué se entendía como cesión efectiva de una vivienda por parte de un arrendatario a un tercero. Es decir, cuál eran las acciones que permitían concluir en la existencia de una verdadera cesión, la efectiva ocupación del inmueble o la mera apariencia de disposición del mismo.

Pues bien, al respecto el Tribunal Supremo ha venido a decantarse por una interpretación flexible respecto de la cesión del inmueble, en el sentido de que ésta sólo se entenderá efectuada por la efectiva ocupación física de la vivienda en el caso de un tercero persona física, o en el desarrollo de una actividad en el inmueble para el supuesto de que el tercero fuese una sociedad, como era el caso analizado.

Por tanto, la designación del inmueble arrendado como domicilio de la sociedad y, en la medida en que ésta no se corresponde con el espacio físico real donde la mercantil desarrolla su actividad profesional, no ha de entenderse como la manifestación de una cesión- en este caso inconsentida- del inmueble.

Ha de tenerse en cuenta, a mayor abundamiento, que la finalidad última de la cláusula alegada como incumplida para la resolución contractual del arrendamiento es la de evitar la ocupación de un inmueble por terceros ajenos a la relación contractual arrendatario- arrendador, sin el consentimiento de éste último; finalidad ésta que no se ha comprometido por la mera designación de la dirección de la vivienda como domicilio de una empresa.

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