La Responsabilidad del Notario por la Omisión de Existencia de Cargas de Inmueble con Motivo de su Compraventa.
Uno de los papeles más comúnmente desempeñados de forma cotidiana por los Notarios sea la autorización para el otorgamiento de escritura de compraventa de un bien inmueble. Esta función es esencial durante la realización de la operación, y una garantía correspondiente al comprador como medida para cerciorarse de estar adquiriendo en propiedad un inmueble libre de cargas en el momento de la compraventa.
La ausencia de cargas del inmueble es una circunstancia de la cual el Notario ha de dar fe hasta el mismo momento de la elevación a público de la escritura de compraventa. Sin embargo, siendo tan específica su función, a la par que trascendental, hemos encontrado sumamente interesante los límites de responsabilidad a los que tendría que responder el Notario ante la existencia de unas cargas de cuya ausencia había dado fe a propósito de una compraventa.
La sentencia elegida para comentar dicha responsabilidad es la dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de fecha 18 de marzo de 2014. En la misma se confirma la condena impuesta al Notario por el tribunal a quo, al haberse demostrado que el fax remitido por el Registrador de la Propiedad a la Notaría confirmando la existencia de cargas del inmueble fue anterior a la fecha en la que se formalizó la escritura de compraventa, por lo que el comprador perjudicado se haya legitimado a exigir la responsabilidad del perjuicio causado tanto al vendedor como al Notario que certificó la ausencia de cargas, por cuantía del precio de la vivienda abonado en dicha operación.
La sentencia recuerda que conforme al art. 175.1 del Decreto de 2 Jun. 1944, por el que se aprueba el Reglamento Notarial, el Notario, antes de autorizar el otorgamiento de una escritura de adquisición de un bien inmueble, debe comprobar la titularidad y el estado de cargas del bien. Para ello, debe solicitar del Registro una nota informativa del estado de cargas en ese momento y que se le informe de las posteriores, antes de que autorice la escritura de compraventa.
La responsabilidad a la que hace frente el Notario encuentra su regulación así mismo en el artículo 146 del Reglamento Notarial, tal y como se transcribe a continuación:
Artículo 146 Reglamento Notarial: “El Notario responderá civilmente de los daños y perjuicios ocasionados con su actuación cuando sean debidos a dolo, culpa o ignorancia inexcusable. Si pudieren repararse, en todo o en parte, autorizando una nueva escritura el Notario lo hará a su costa, y no vendrá éste obligado a indemnizar sino los demás daños y perjuicios ocasionados.
A tales efectos, quien se crea perjudicado, podrá dirigirse por escrito a la Junta Directiva del Colegio Notarial, la cual, si considera evidentes los daños y perjuicios hará a las partes una propuesta sobre la cantidad de la indemnización por si estiman procedente aceptarla como solución del conflicto”.
Resulta destacable, aunque ello no sorprenda, que la responsabilidad a la que se haya ligado el Notario con motivo de la omisión de cargas en la formalización de la escritura de compraventa puede tener su causa bien por dolo, culpa o ignorancia inexcusable. Para el caso que nos sirve hoy de ejemplo, la inexcusabilidad se halla fundamentada en la existencia de un fax del Registrador de la Propiedad, como decíamos, a la Notaría informando de las cargas que posteriormente se omitieron.
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